Ti serve un mutuo? Leggi la nostra guida
LA
GUIDA PER COMPRARE LA CASA DEI TUOI SOGNI CON IL MUTUO
alle
migliori condizioni, in tempi certi e senza pensieri
conosci
come funziona un mutuo ipotecario in parole semplici
impara
i segreti dei broker per ottenere i tassi piu' bassi del mercato
Gli
errori da evitare ed i consigli su come muoversi
INTRODUZIONE
A
cosa puo' servirti questa guida?
Questa
guida è un pratico strumento utile per capire come acquistare la
casa dei tuoi sogni tramite un mutuo ipotecario alle migliori
condizioni del mercato.
Quali
sono i criteri di valutazione della banca nella delibera di
concessione dell'importo richiesto?
Che
documentazione devo procurare?
Che
costi dovrò sostenere e quando?
La
guida è rivolta a chi sogna di acquistare la propria casa e
necessita di un mutuo per ottenere tutto o una parte del denaro
necessario.
Ti
aiutierà a fare i passi giusti al momento giusto aumentando il
livello di conoscenza per permetterti di prendere delle corrette
decisioni in modo sereno e consapevole arrivando al tuo obiettivo in
tempi brevi.
COS'E'
UN MUTUO IPOTECARIO:
Il
mutuo ipotecario è lo strumento fondamentale per acquistare la tua
casa.
Può
durare dai 5 ai 30 anni ed è il finanziamento di una somma erogata
solitamente in un'unica soluzione da rimborsare nel tempo con rate di
importo costante o variabile per acquistare, costruire o
ristrutturare un immobile.
Noi
ci concentreremo sulla casa adibita ad abitazione principale ed in
particolare la "prima casa" ma può essere richiesto anche
in altre circostanze.
Si
chiama "ipotecario" perchè viene iscritta un'ipoteca a
garanzia sull'immobile acquistato.
SCEGLIERE
IL MUTUO MIGLIORE
COME
SCELGO IL MUTUO PIU' ADATTO A ME?
Prima
di scegliere mi devo chiedere se posso ottenere un mutuo.
Chiunque
può richiedere un mutuo, purchè possa dimostrare di essere in grado
di restituire nel tempo la somma dovuta in prestito. A tal fine, la
banca valuterà il merito
creditizio. Un
parametro utilizzato per stabilire se il richiedente è meritevole
della fiducia necessaria per la concessione del prestito.
Quanto
posso chiedere e quale rata mi posso permettere?
L'importo
concesso viene definito sulla base del valore dell’immobile da
acquistare, che di solito non supera l’80% del valore stabilito in
base alla perizia
effettuata
da un tecnico esterno, nonché della valutazione del merito
creditizio.
E'
possibile ottenere mutui che vanno anche oltre l’80% del valore
dell’immobile, ma in questi casi vengono richieste maggiori
garanzie e spesso applicate delle condizioni meno favorevoli.
La
rata mensile sostenibile invece viene calcolata in base al proprio
reddito una volta sottratte le spese ordinarie. Ragionevolmente non
deve superare circa il 30% del proprio reddito disponibile per fare
fronte agli imprevisti ed alle spese correnti.
Ci
piace definire con il termine „capacità di indebitamento“ il
risultato dell'attenta analisi che considera quindi tutti questi
parametri e che dipende anche dal tipo di mutuo scelto:
Mutuo
a tasso fisso
Il
tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la
durata del mutuo.
Lo
svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di
mercato che dovessero verificarsi nel tempo.
Il
tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano
crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere
certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo
del debito da restituire.
A
fronte di questo vantaggio la banca spesso applica condizioni più
onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
Mutuo
a tasso variabile
Il
tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al
tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di
riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari.
Il
rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. È bene
aver presente che l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto
più rilevante sui mutui con scadenza più lunga.
A
parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di
quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare
l’importo delle rate, anche in misura consistente.
Il
tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea
con l’andamento del mercato, e comunque può sostenere eventuali
aumenti dell’importo delle rate.
Il
tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui
mercati monetari e finanziari ai quali la banca aggiunge una
maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il
parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato. Di
solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs
;
per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor.
Un
importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG
(Tasso Annuo Effettivo Globale).
Il
TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il
tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dalla banca) e
le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica
e di riscossione della rata).
COSTI
E TEMPI DI UN MUTUO:
Quanto
mi costa il mutuo?
La
principale componente del costo è costituita dagli interessi, che
sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla sua
durata. Vengono rimborsati tramite le rate che sono composte da una
parte di capitale ed una di interessi, il tutto ben specificato con
altre informazioni importanti nel piano di ammortamento. Inizialmente
si pagano maggiormente gli interessi mentre verso la fine del mutuo
la quota capitale della rata diventa maggiore.
Ecco
perchè la parziale o totale estinzione anticipata del mutuo è
consigliabile nella prima metà della sua durata.
Agli
interessi si aggiungono altri costi. Alcuni da pagare una sola volta
al momento della stipula del contratto di acquisto della casa come le
spese notarili e le imposte.
Nel
caso di acquisto della „prima casa“ si paga lo 0,25%
dell'ammontare complessivo del mutuo erogato.
(esempio: su 100.000€ di importo erogato si pagano 250€)
Le
spese
di istruttoria possono
consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata
sull’ammontare del finanziamento;
Le
spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione
dell’immobile da ipotecare;
Le
spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione
dell’ipoteca nei registri immobiliari;
Il
costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile
ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del
cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.
Gli
interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la
costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione
principale
sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la
detrazione sono fissati dalla legge.
In
che tempi viene concesso e che documenti devo avere?
I
tempi per l'erogazione di un mutuo sono variabili in base al tipo di
pratica ma mediamente sono necessari dai 2 ai 3 mesi da quando viene
consegnata tutta la documentazione per procedere all'istruttoria.
I
documenti e le informazioni da procurare sono: età, residenza,
stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i
coniugi o parti di un’unione civile;
informazioni
che certificano la capacità di reddito: per i lavoratori
dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta
l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello
stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il
modello Unico);
per
i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime
dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di
Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione
all’albo se professionisti;
informazioni
relative all’immobile, per esempio la copia del contratto
preliminare di vendita (“compromesso”), la planimetria, il
certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la
dichiarazione di successione.
CONSIGLI
PRATICI
Vogliamo
scendere nel pratico e darti qualche prezioso consiglio frutto della
nostra esperienza decennale nel settore e dirti nel dettaglio gli
step che devi seguire per riuscire ad acquistare la casa dei tuoi
sogni tramite un mutuo ottenendo le migliori condizioni e nel minor
tempo possibile.
Prima
di cercare casa definisci il tuo budget tenendo conto di:
i
tuoi risparmi o denaro che hai già disponibile,
la
somma che la banca è disposta a concederti e a quali condizioni,
i
costi accessori legati alla compravendita e non solo al mutuo.
1-
Verifica se sei finanziabile in base alla tua situazione lavorativa.
Sei partita iva o assunto a tempo indeterminato? Non tutti i
contratti di lavoro vengono valorizzati dagli istituti di credito e
quindi non è detto che anche se hai un reddito tu sia finanziabile!
E'
necessario avere maturato una certa anzianità lavorativa per i
dipendenti, mentre per gli autonomi occorrono almeno due
dichiarazioni dei redditi certificate.
2
– Calcola il reddito utile netto totale. Se hai un finanziamento
per la macchina o altro, dei figli a carico o hai messo la firma a
garanzia per qualcuno la banca lo vede e ne tiene conto per il
calcolo della rata sostenibile. Per ottenere quindi un mutuo di
importo maggiore o con delle condizioni migliori a volte è
necessario o consigliabile estinguere prima il finanziamento o
svincolarsi dalle garanzie sottoscritte.
Gli
analisti delle banche verificano anche se sei stato un buon
risparmiatore o un cattivo pagatore nel tempo (hai saltato qualche
rata in passato? Lavori da anni ma non hai risparmi da parte e sei un
soggetto che tende ad indebitarsi?)
Su
questi aspetti gioca un ruolo fondamentale riuscire a presentarsi al
meglio e limitare al massimo le situazioni critiche per ottenere il
miglior mutuo. A volte fa la differenza tra averlo o meno.
3-
Scegli la banca e il tipo di mutuo (durata,tipo di tasso,ecc.) anche
in funzione dell'immobile che vorresti. Ad esempio se è di nuova
costruzione, usato ma abitabile o da ristrutturare. Per ogni
operazione è importante individuare il mutuo adatto ed a tal
proposito ogni banca ha dei prodotti piu' o meno adeguati o
adattabili alle verie situazioni.
4-
Raccogli tutta la documentazione necessaria e inizia le pratiche per
ottenere una „predelibera“. Solo adesso sei pronto a cercare la
casa dei tuoi sogni ed affrontare una trattativa.
5-
Una volta trovata la casa e firmato il preliminare di compravendita o
proposta di acquisto, in base ai tempi concordati va attivata
l'istruttoria e forniti anche tutti i documenti dell'immobile. Una
volta raggiunta la delibera reddittuale ci sarà la fase della
perizia. La banca nomina un perito tramite una società esterna.
Molto importante è fare uscire il perito al momento giusto in quanto
verificherà la conformità urbanistica e catastale oltre che
confermare il valore di compravendita.
6-
Comunica alla banca il nome del Notaio presso il quale hai intenzione
stipulare l'atto in modo da poterlo contattare ed iniziare la stesura
della relazione notarile preliminare (RNP). Contestualmente di solito
avviene anche l'apertura del conto corrente dedicato al mutuo (se non
lo si ha già) dove verrà accreditata la somma richiesta detratte le
spese bancarie.
7-
Fissa la data del rogito chiedendo alla parte venditrice il dettaglio
degli importi, l'instestazione degli assegni circolari o le
coordinate bancarie dove fare il bonifico. Se chi vende ha a sua
volta un mutuo da chiudere va coinvolta anche la banca creditrice per
il calcolo preciso del debito da estinguere contestualmente all'atto
tramite la legge „Bersani“.
HAI
DEI DUBBI O CURIOSITA' DA CHIEDERCI?
Mandaci
una mail a servizio@venditafelice.it
MUTUO
FELICE
Ora
che hai finito di leggere questa guida puoi decidere se arrangiarti o
se avvalerti del nostro servizio che abbiamo chiamato non a caso
„mutuo felice“.
Quali
sono i vantaggi:
-eviti
di girare presso tutte le banche che conosci per informarti e poi
confrontare i loro prodotti
avrai
risposte veloci e precise su quale mutuo è piu' adatto a te con una
simulazione realistica
-verranno
calcolate con precisione tutte le spese accessorie per non trovarti
in difficoltà economica dopo l'acquisto
-
trovando la casa dei tuoi sogni con noi, ti aiuteremo a procurare
tutti i documenti necessari e a presentarli correttamente per il buon
esito della pratica
-ti
seguiremo passo passo per incastrare correttamente i tempi e le
procedure a partire dalla firma della proposta fino alla consegna
delle chiavi, tutelandoti nel rischio di perdere la caparra se poi
non ti danno il mutuo
CONTATTACI
AL NUMERO 340-9500542 E FISSA UN APPUNTAMENTO, SARA' UN PIACERE PER
NOI AIUTARTI AD ORIENTARTI.